Decoro architettonico

Il codice civile richiama la necessità della protezione del decoro architettonico negli articoli di seguito elencati:

art. 1120 Innovazioni
art. 1117 ter Modifica e destinazione d’uso
art. 1122 Opere individuali
art. 1122 ter Impianti radio-TV e fonti rinnovabili
art. 1127 Sopraelevazioni
art. 1138 Regolamento di condominio

Il decoro architettonico non vanta di definizione basata su criteri scientifici e misurabili, ma su valutazioni del tutto personali.

Infatti, la buona parte delle liti condominiali, in sede di assemblea, nascono dalla pretesa di alcuni condomini di considerare il proprio gusto estetico indiscutibile, ritenendo illegittima ogni altra soluzione che vada a metterlo in crisi.In realtà, la Corte di Cassazione ha elaborato un concetto di decoro architettonico che ha ben poco a vedere con convinzioni, risultando più oggettiva e identificabile: “l’estetica data dall’insieme di linee e delle strutture che costituiscono la nota dominante dell’edificio e imprimono alle varie parti, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico”.

Inoltre, la Cassazione ha precisato quali sono le condizioni in cui si verifica la lesione al decoro:

• deve essere “apprezzabile”, se non proprio “appariscente”;
• l’unità di linee e di stile non deve essere già stata deturpata da precedenti interventi;
• deve creare un pregiudizio economico, cioè una diminuzione del valore commerciale dell’edificio e di ciascuna unità immobiliare;
• deve essere permanente (non è lesione il fatto di stendere dei panni sul balcone condominiale, Pret. Pisa 3 maggio 1993)

Le condizioni in base alle quali la legge autorizza l’azione di tutela del decoro possono essere ampliate dal regolamento condominiale contrattuale (cioè quello approvato da tutti, in genere al momento dell’acquisto dell’appartamento).

Maggiori lacune e incertezze esistono sul fatto che lo stesso divieto possa essere posto da un regolamento assembleare, cioè votato a maggioranza degli interventi in assemblea e delle quote.

La Cassazione, a tale proposito, si è espressa in modo contraddittorio (per esempio nelle sentenze del 3.09.1998, n. 8731 e 18.08.1986, n. 5056).

Un’interpretazione plausibile sarebbe che il regolamento assembleare non può proibire l’esercizio di un diritto che spetta al proprietario, ma può determinare le modalità con cui tale diritto può esercitarsi.

L’azione di tutela del decoro può essere esercitata dall’amministratore del condominio, preferibilmente con l’autorizzazione dell’assemblea. Ma è legittimato ad agire anche ogni singolo condominio, in autonomia.
In questo modo il decoro ha una tutela ampia: può essere difeso dal singolo proprietario anche contrastando una delibera di assemblea che abbia stabilito delle innovazioni che lo mettano in pericolo.
L’azione di tutela, che è un a manifestazione del diritto di proprietà, non ha termini di prescrizione.
Premesso ciò, se provato, può scattare il diritto di usucapione: chi ha leso il decoro da più di vent’anni ha la possibilità di mantenere la costruzione come l’ha realizzata (Cass. 7.06.2000, n. 7727)